プルバリンガ（Purbalingga）では、印紙を貼った領収書一枚と村長宅での握手だけで土地を買う人が今も少なくありません。売り手が近所の人や親族なので安心に思えるのです。ところが何年も経って証明書を申請したり転売しようとしたときに、その土地が登記上はまだ他人の名義のままだと気づきます。
本稿では、インドネシアの土地売買における「書類の段階」——kwitansi（領収書）、PPJB、AJB——と、そのうち所有権を実際に移転するのはただ一つだけである理由を説明します。外国人や Banyumas Raya（バニュマス地域）に来たばかりの人にとって、この段階を理解することが、間違った段で代金も土地も失わないための備えになります。
kwitansi と「Segel」：支払いの証拠であって、権利移転の証拠ではない
当地の多くの村では、土地は今も kwitansi（領収書）で取引されます。印紙（segel／meterai）が貼られ村の役人が立ち会うため、しばしば kwitansi segel と呼ばれます。領収書には意味があります——代金が支払われたことと、その額を証明します——が、力はそこまでです。それは支払いの証拠であって、土地が移転したことの証拠ではありません。
UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria（UUPA、1960 年第 5 号・土地基本法） のもとで、Hak Milik（所有権。インドネシアで最も完全で最も強い土地の権利）は人が持ちうる最も強く完全な権利であり、支払伝票で移転できるものではありません。領収書しかない間は、土地は登記上なお売り手の名義であり、買い手は国家の目から見てまだ正当な所有者ではなく、領収書だけで balik nama（証明書を買い手名義へ移す手続き）を行うこともできません。
結果は危険です。権利がまだ移転していないため、不誠実な売り手は同じ土地を別の人にも売れますし、売り手の死後に相続人が権利を主張することもあり、あるいはその土地はすでに銀行に担保として入れられているかもしれません——いずれも領収書で止まった買い手に降りかかります。
PPJB：取引を拘束するが、権利は移転しない
PPJB（Perjanjian Pengikatan Jual Beli、拘束力のある売買予約契約）は、後日売買を完了させるよう売り手と買い手を拘束します。取引・価格・条件を固定するため領収書より強いのですが、それでも権利移転の証書ではありません。当事者を拘束するだけで、Hak Milik（所有権）を動かすものではありません。
PPJB は、次のような特定の場面で正当に用いられます。
- 代金が分割払いで、まだ完済していない。
- 証明書が親証明書から pemecahan（分筆）の途中である。
- 売り手の相続手続きの完了など、未了の条件が残っている。
価格が完済され条件がすべて満たされたら、PPJB は AJB へと進めなければなりません。後で覆されやすい私文書ではなく、条項が明確になるよう notaris（公証人）の面前で作成するのが最善です。
PPAT の面前での AJB：権利を移転する証書
AJB（Akta Jual Beli、売買証書）は、PPAT（Pejabat Pembuat Akta Tanah、免許を持つ土地証書作成官）の面前で作成される公正証書です。これが、土地の権利を売り手から買い手へ法的に移転する書類です。PPAT の職務と権限は PP No. 37 Tahun 1998 jo. PP No. 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah（PPAT 職務規程） に定められています。
私的な合意である kwitansi や PPJB と異なり、AJB は権限ある公務員が作成し、署名前に証明書が有効かを必ず確認します。PPAT は自らの wilayah kerja（管轄区域）内の土地についてのみ証書を作成できるため、プルバリンガの土地にはプルバリンガ県を管轄に含む PPAT を使ってください。AJB の署名前には、移転に伴う税を清算しておく必要があります。買い手は BPHTB（土地・建物取得税）を、売り手は PPh（所得税）を負担し、金額は取引価額によります。
土地局での balik nama
AJB の後の最後の段階が balik nama です——プルバリンガ県の Kantor Pertanahan（Kantah、地元の土地局）で証明書を名義変更し、買い手を権利者として登記します。済むまでは証明書には売り手の名が残ります。手続きの詳細はプルバリンガの相続土地の名義変更ガイド（インドネシア語）をご覧ください。売買による移転でも原理は同じです。
土地登記の長年の根拠は PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah（1997 年第 24 号・土地登記条例） です。ただし大半の条項が実務で用いられている一方、ある大臣規則によって廃止と宣言されたため、その効力には現在争いがあります。したがって技術的な手順は地元の Kantah に直接確認するのが最善です。
支払う前に安全に買うには
代金を渡す前に、次の確認を行ってください。
- 証明書が本物か確認する——プルバリンガの土地局で、本物であり土地登記簿と一致することを確認できます。コピーを信用しないこと。
- 証明書の名義が売り手と一致するか確認する。 相続人や受任者を名乗る場合は、相続証明書や公正証書による委任状など、有効な証拠を求めてください。
- 状態が SHM（Sertifikat Hak Milik、所有権証書）であり、土地が係争中・差押え・銀行担保（hak tanggungan、抵当権）でないことを確認する。
- 現地で物理的な境界を確認し、隣地の所有者とも確かめる。
- AJB を通じてのみ取引する——土地を管轄に含む PPAT の面前で。領収書や私的合意だけで済ませないこと。
girik、Letter C、eigendom（古く未登記の証拠）で保有されている土地は、リスクがより高くなります——詳しくはプルバリンガの girik・eigendom・SHM の土地ガイド（インドネシア語）をご覧ください。
プルバリンガでの実務ステップ
- プルバリンガの土地局で証明書の真正性とデータを確認し、SHM であること、係争がないこと、担保に入っていないことを確かめる。
- 分割払い、または証明書がまだ手続き中なら、先に公証人の面前で PPJB を作成する。
- 移転に伴う税を清算し、プルバリンガを管轄に含む PPAT の面前で、実際に支払った価格を記して AJB に署名する。
- プルバリンガの Kantah に balik nama を申請し、権利を自分の名義で登記する。
まとめ
kwitansi は支払ったことを証明し、PPJB は取引を拘束します。しかし権利を移転するのは PPAT の面前での AJB だけであり、国家の目から見てあなたを登記上の所有者にするのは balik nama だけです。時間を節約しようとこの段階を飛ばすことは、後でずっと高くつく争いへの扉を開くだけです。
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